Permis de construire, Mode d’emploi

Sommaire :

Pas de maison sans permis de construire. Cette autorisation administrative préalable est en effet obligatoire pour toutes les constructions de plus de vingt mètres carrés. Son but : vérifier que votre projet respecte les différentes règles d’urbanisme de la commune. Si sa procédure d’obtention est d’apparence complexe, rassurez-vous : la délivrance d’un permis de construire est avant tout un droit pour le demandeur. En effet, dès lors que les normes d’urbanisme sont respectées, l’administration ne peut discrétionnairement vous le refuser. Le permis est en outre plus facile à obtenir depuis la réforme des procédures d’urbanisme qui est effective depuis le 1er octobre 2007.

Demander le permis

En tant que propriétaire du terrain, c’est à vous de demander le permis en vous adressant à la mairie de la commune que vous avez choisie. De nombreux contrats de construction de maisons individuelles contiennent une clause selon laquelle cette tâche est confiée au constructeur. C’est alors lui qui se charge d’établir votre demande de permis.

Un dossier type

Une demande de permis de construire s’établit en quatre exemplaires sur des modèles fournis par l’administration. Ce dossier contient :

  • l’identité du demandeur ;
  • l’identité et la qualité de l’auteur du projet ;
  • la situation et la superficie du terrain ;
  • éventuellement l’identité du propriétaire s’il n’est pas le demandeur ;
  • la nature des travaux ;
  • la destination des constructions ;
  • la densité des constructions.

Le formulaire du permis de construire est disponible sur le site Internet du ministère de l’Écologie, de l’énergie et du Développement durable. Ces documents peuvent être remplis en ligne.

Les pièces annexes

Vous devez joindre à votre demande certains documents :

  • le plan de situation du terrain ;
  • le plan de masse des constructions en trois dimensions faisant apparaître les travaux extérieurs, les plantations et, éventuellement, le tracé des équipements publics ou privés ;
  • les plans des façades ;
  • une ou des vues en coupes précisant l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande et indiquant le traitement des espaces extérieurs ;
  • au moins deux photos permettant de positionner le terrain dans le paysage et d’apprécier la place qu’il occupe. Les points et les angles de vue sont reportés d’ailleurs sur le plan de situation et sur le plan de masse ;
  • au moins une photo permettant d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement ;
  • une notice permettant d’apprécier l’impact visuel du projet dans le paysage et l’environnement ;
  • parfois une étude d’impact sur l’environnement.

Un ou deux exemplaires supplémentaires de permis et certaines pièces complémentaires en nombre plus important sont nécessaires dans les secteurs protégés (secteur sauvegardé, site classé, etc.). Par ailleurs, si votre projet nécessite une démolition préalable, le permis de construire peut valoir autorisation de démolir. Cependant, si le bâtiment à démolir se situe dans une zone protégée ou dans un secteur où a été institué le permis de démolir, vous devez joindre à votre dossier la preuve du dépôt de ce permis.

Le dépôt du dossier

Vous devez déposer votre dossier complet, par lettre recommandée ou contre décharge, au maire de la commune dans laquelle le projet est envisagé. La mairie enregistre la demande, un numéro lui est affecté sur un registre ouvert et consultable par tous.

L’instruction

L’instruction consiste à vérifier que votre projet est conforme à la réglementation de l’urbanisme. En général, c’est le maire qui s’en charge. Il appartient alors aux services de la commune de réaliser ce travail s’ils disposent de moyens techniques et juridiques suffisants. Dans le cas contraire, l’instruction est confiée à un service extérieur (autre commune, Direction départementale de l’équipement, syndicat de communes). Dans certaines situations, le maire doit recueillir la décision des services publics intéressés par le projet. C’est ainsi :

  • que le service de la voirie doit donner son avis si le projet a pour effet la création ou la modification d’un accès à la voie publique ;
  • que l’architecte des Bâtiments de France doit donner son accord si le projet est situé dans un secteur sauvegardé ;
  • que le service chargé des changements de destination doit donner son accord si les travaux aboutissent à un changement de destination du bâtiment.

Les délais

À réception de votre demande, la mairie vous adresse systématiquement un récépissé de dépôt. Celui-ci indique le délai d’instruction (d’étude) de votre dossier, soit en principe deux mois pour la construction d’une maison individuelle à compter de la réception en mairie de votre demande. Dans le mois qui suit le dépôt, l’administration peut vous écrire pour :

  • vous avertir qu’un autre délai est applicable (par exemple si d’autres services doivent être consultés) ;
  • vous indiquer qu’il manque une ou plusieurs pièces à votre dossier ;
  • vous informer que votre projet correspond à un des cas où un permis tacite n’est pas possible.

Si vous recevez une telle lettre, le délai d’instruction court à compter de sa réception. Si vous n’avez rien reçu à la fin du premier mois suivant le dépôt, le délai de deux mois ne peut plus être modifié. Toutefois, une réponse peut évidemment intervenir à tout moment durant cette période. Dans des cas bien précis, ce délai peut être majoré. Un mois peut être ajouté, par exemple, si la construction se situe à moins de 100 mètres d’un cimetière. Dans d’autres situations aussi rares que particulières, les délais peuvent être supérieurs. Ils peuvent par exemple être allongés de un ou trois mois si la maison est située dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Si votre projet est soumis à un délai d’instruction de plus de deux mois ou à une majoration du délai, l’administration doit, dans le mois qui suit le dépôt de votre dossier, vous en avertir par écrit. À défaut, le délai d’instruction ne peut être modifié. Si votre dossier est complet, l’administration (la mairie très souvent) vous fait parvenir dans les quinze jours de votre demande, en recommandé avec accusé de réception, une notification comportant le numéro d’enregistrement de votre demande et la date à laquelle la décision doit vous être communiquée. Si votre dossier est incomplet, le service instructeur vous réclamera, dans les mêmes quinze jours, et toujours par lettre recommandée les pièces complémentaires. Attention, le délai d’instruction ne commence à courir qu’à réception de ces pièces. Bon à savoir : L’administration ne peut jamais refuser d’instruire votre dossier. Tout au plus, peut-elle vous demander des pièces complémentaires si ce dernier est incomplet.

Cos : densité sous contrôle

L’administration va examiner la densité de votre projet. Pour cela, le Plan local d’urbanisme (Plu, ex- Plan d’occupation des sols) détermine dans chaque zone, ou chaque partie de zone, un coefficient d’occupation des sols (Cos). Il permet de déterminer le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre pouvant être construit par mètre carré au sol. Ainsi, si le nombre de mètres carrés projeté excède le nombre de mètres carrés autorisé, le permis peut êtrerefusé. Certains dépassements peuvent être autorisés par le Plu dans des cas très limités. Si par exemple la surface de votre terrain est de 1.000 m2 et que le Cos applicable à la zone est de 0,3, vos droits à construire s’élèvent à : 1 000 x 0,3 = 300 m2. Vous pourriez donc, dans l’absolu, et sous réserve du respect des autres prescriptions, construire un niveau de 300 m2 ou deux niveaux de 150 m2, etc. Les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d’énergie renouvelable peuvent bénéficier, sur décision de la commune, d’un dépassement de Cos pouvant aller jusqu’à 20 %.


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